第6回 家づくりにかかる諸経費について

それでは、今回は家づくりにかかる諸経費についてお伝えしていきますね。
諸経費とは、"住宅ローンを借りる時に銀行に支払わなければいけない経費""火災保険・地震保険料"、それから土地家屋調査士や司法書士にしてもらうことになる"登記費用"の3つのことを言います。

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まずは、銀行に支払わなければいけない経費ですが、これは選ぶ住宅ローン商品によってかかる経費が違ってきます。

例えば、固定金利選択型の住宅ローンでは、
✔印紙代 ✔事務手数料 ✔保証料
この3つの経費が必要となるのが一般的なのですが、
フラット35であれば、保証料はいらないものの、
✔融資手数料 ✔印紙代 ✔団体信用生命保険料 ✔つなぎ融資手数料 ✔つなぎ融資金利
といった全く違う経費がかかってくることになります。

また、同じ固定金利選択型の住宅ローンだったとしても、銀行や借入れする人によって条件が違ってきます。
フラット35のつなぎ融資にかかる手数料や金利は、土地を自己資金で買うのかそうじゃないのか?によっても違ってくることになります。

一般的には、これらの経費は、銀行がオススメする固定金利選択型の住宅ローンは安くて、あまり銀行がオススメしてくれない固定の住宅ローンは高いものなのですが、金利に加えこれらの経費まで安いという理由から安易に固定金利選択型ローンを選んでしまう方が多いので、注意していただければと思います。

では、続いて『火災保険・地震保険』についてお伝えします。
火災保険については、損害保険会社によって違いがあり一概には言えないので、火災保険を選ぶ上で最低限の知識をお伝えしていきます。

まず、火災保険は『建物のみ』に入るか?あるいは『家財』にも入るのか?という選択肢があります。
『家財』とは、テレビやソファなどのことですが、もちろん『家財』まで入ると保険料は高くなります。

そして次に、保証範囲によって支払う費用が違ってきます。
火災保険ですから、もちろん火災による被害には対応しているのですが、ここ最近では、自然災害による浸水被害が増えていることから『水災』による被害まで網羅される方が多くなっています。

そうなれば費用はもちろん上がってしまうのですが、このご時世ですから、少し土地が低いなと感じている方だけじゃなく、たとえ心配がない地域に住まわれる場合でも、多少費用をかけてでも水災には対応しておくほうが無難かもしれませんね。

また、火災保険の価格は『建物の構造』によっても違ってきます。
少し意外かもしれませんが、実はこの建物の構造が、火災保険の価格を最も左右するんですよね。

木造住宅では、建物の構造は『耐火(T構造)』と『非耐火(H構造)』の2つに分類されます。
新聞広告やインターネットで見たことがある方もいらっしゃるかもしれませんが、『省令準耐火構造』という構造が木造住宅では耐火構造(T構造)にあたります。
そして、耐火なのか非耐火なのかで、火災保険の価格はなんと60%近くも変わってしまいます。
パーセンテージでは、いまいちピンと来ないでしょうから、数字でご説明させていただきます。
例えば、火災保険は10年間までは一括払いをすることが出来るのですが、2000万円の建物で耐火と非耐火を比較してみると、あくまでザックリですが、耐火なら10年で約15万円なのに対し、非耐火なら10年で約35万円もの費用がかかってきてしまいます。
その差なんと約20万円です・・・しかも10年で・・・

ですから、住宅会社でプランをしてもらう際には、その会社の建物の基本構造が、耐火なのか非耐火なのかをしっかり確認していただければと思います。
また、あなたが希望していることが耐火基準から外れることもあるので、その点も住宅会社に確認しつつプランをしてもらってください。

『地震保険』に関しては、ポイントが5つあります。

1つ目は、"どこの保険会社で加入しても条件が同じ"だということです。

2つ目は、"火災保険に入らなければ、地震保険単体では入れない"ということ。

3つ目は、"最長で5年なので、5年ごとに更新しなければいけない(1年ごとの更新も可)"ということ。

4つ目は、火災保険同様"耐火構造なのか非耐火構造なのかで保険料が60%近く変わってくる"ということ。

5つ目は、"最大で建物の価格の半分までしか補償してくれない"ということ。

つまり、もし地震が起こり、全壊したとしても、あなたが家を2000万円で建てたとしたら1000万円までしか保険がおりてこないということなんですよね。
ですから、地震保険さえかけていれば、地震が起こった時に建替えが出来るという勘違いだけは決してしないようにしていただければと思います。
地震保険は、当面の生活資金のための保険だという風に認識していただいていた方がいいでしょう。

『地震保険』は以上の5つを覚えておくようにしてください。

では最後に、『登記費用』についてお伝えしていきます。
登記に関しては、もしあなたが現金で家を建てる予定でいらっしゃるならば、その多くを省略することが出来ます。
しかし、銀行で住宅ローンを借りて家を建てるのであれば、銀行があなたの土地や建物を担保として設定するようになるわけなので、必要になってきます。

では、一体どんな登記が必要になるのかをご説明します。

✔所有権移転登記・・・土地を買った時に名義を売主から買主に移すための登記(土地から買って家づくりをする方は必要)

✔建物表示登記・・・新築したときに構造や面積、敷地との関係を示す登記(住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要)

✔建物保存登記・・・新築した家が自分の持ち物であるということを第三者に示すためする登記(住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要)

✔抵当権設定登記・・・融資した銀行が土地や家を担保に入れたことを第三者に示すための登記(住宅ローンを借りて家を建てる方全てに必要)

✔建物滅失登記・・・建替えするにあたり、もともと建っていた家を取り壊したことを証明するための登記(古い家を取り壊して家を建てる方は必要)

✔土地地目変更登記・・・畑や田んぼなどの農地であったり、雑種地といった宅地以外の土地を宅地に変更するための登記(宅地以外の地目の土地の上に家を建てる全ての方に必要)

とまあ、土地から買って家づくりをするのか?建替えなのか?
によって必要になる登記は違うのですが、この6つを覚えておいていただければ、大丈夫だと思います。

いかがでしたか?
これであなたも諸経費についてご理解いただけたと思います。

全体予算から、これらの諸経費に加え、家具や家電、地盤改良費用、引越代といったその他諸々の経費を差し引いていただければ、あなたが土地や家に掛けられる予算がより明確に出てくることになります。

これでようやく土地探しに進めることになるので、次回からは『土地探し』について詳しくお伝えしていきたいと思います。
お楽しみに♪
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第5回 正しい資金計画のやり方

では、今回は資金計画のやり方についてお伝えしていきます。
まず、資金計画で大切なことは、どのタイミングで資金計画を行うか?ということです。

土地を決め、住宅会社を決め、プランを描いてもらい、そして見積りを出してもらうと同時に『資金計画書』という名の予算シートを出してくれる住宅会社が多いのですが、このタイミングで資金計画を行うのではあまり意味がありません。

資金計画とは、全体予算をはじめ、土地や家などにそれぞれ一体どれくらい予算を振り分けるのかという計画を立てるために行うものですから、家づくりの最初にしなければ意味がありません。
ですから、家づくりは、まずは資金計画から始めるということを肝に命じておいてください。

そして、その資金計画で最初に行うことが『住宅ローン選び』です。
では、まずは住宅ローンについて考えてみましょう。

『住宅ローン』で借り入れする金額を決める際、
1.金利タイプ
2.返済期間
3.月々返済額
この3つをもとに決めていきます。

1の金利タイプについては、前回のお手紙で詳しくお伝えしたので、それをもとに選んでみてください。
では続いては、"返済期間"についてです。

一般的には、返済期間の最長は35年なのですが、(フラット50という50年までOKという商品もありますが、ここでは割愛します)返済期間については多くの方が勘違いしていることがあります。それは、返済期間は5年単位でしか決められないという勘違いです。
実は、この返済期間は、5年単位という決まりなどもちろんありませんし、自分自身で自由に決められます。
好きな年数でね。
31年とか、24年といった風に。

またフラット35という商品を選ぶ場合、商品名がそうだからかもしれないのですが、35年返済しかダメだと思い込んでいる方がけっこういらっしゃいます。
この誤解についても、決してそんなことありませんので、安心していただければと思います。

返済期間については、以上のことを踏まえつつ、職業や年齢などを考慮した上で決めていただければと思います。
ただし、あまり短い期間で設定してしまった場合、借入額が少なくなってしまうことになるので、予算という点も考慮しつつ決めていただければと思います。

では続いては、"月々の返済額"についてです。

ここで質問です!
あなたは毎月いくらぐらいなら返済出来ますか?

1.今の家賃で払っている金額ぐらい?
2.家賃に1万円足したぐらい?
3.家賃に2万円足したぐらい?
4.せっかく一生に一回の家を建てるのだからそれ以上?

ここで答える金額については、その方の価値観によるものなので、正解があるわけではないのですが、しいて言うならば
何を基準に決める?
ということが大切になります。

あなたが、現在賃貸アパートやマンションにお住まいなら、『家賃』+『光熱費(ガス・電気・水道代)』+『CATV代』が、居住費としてかかっていますよね。

そして、これから家を建てるとなると、この『家賃』が『住宅ローン』に変わり、さらに『固定資産税』が税金としてかかってくるようになります。

また、家を建てるとなると、家の面積が増える分、もしかしたら光熱費も多少上がるかもしれませんし、20年後、30年後の『修繕』に備えて、その積立てをしていきたいと思っているかもしれません。

そうなれば、今までよりもお金がかかってしまうということになりますよね。

ですから、本当は最初に『資金計画』をしつつ、それに加えて『生命保険』を見直した方が良いんですよね。
住宅ローンを借りるとなると、団体信用生命保険と言う生命保険に加入することになります。そうなれば、ローンを組んだ方に、もしものことが合った場合、住宅ローンがその保険金で相殺されることになります。
つまり手厚い保障がつくということなんですよね。

ですから、家を建てる機会に、一度現在お入りの生命保険を見直してみることも大切なんですよね。
無駄に保障ばかり増やして、保険にお金をかけ過ぎてしまっている方も決して少なくないですからね。
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もし、保障の手厚さは維持したまま、保険が1〜2万円削れれば、それで固定資産税や修繕費用の積立てが出来ますから、保険の見直しもぜひ前向きに考えていただきつつ、返済金額を算出していただければと思います。

住宅ローンは、以上のことを踏まえた上で選ぶようにしていただくといいんですよね。
そして、そこから逆算された借入金額に、負担出来る自己資金を加算した合計金額が、あなたにとってのベストな全体予算というわけです。

では次回は、その全体予算を細分化していきますね。
まずは土地と家以外にかかる費用の中の、諸経費について詳しくお伝えしたいと思います。
お楽しみに♪
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